Có Nên Nhờ Người Khác Đứng Tên Mua Nhà Đất?
Thực tế hiện nay, có rất nhiều cá nhân nước ngoài muốn đầu tư hoặc mua nhà ở Việt Nam mà không nắm được các quy định pháp lý và thủ tục hành chính tại Việt Nam.
Đặc biệt có nhiều trường hợp muốn mua nhà tại Việt Nam nhưng sợ mất thời gian làm thủ tục nên đã chuyển tiền nhờ người thân ở Việt Nam đứng tên, mà không nắm được hoặc bị nhầm lẫn các quy định của luật pháp Việt Nam về các trường hợp này.
Phân biệt các khái niệm
“Cá nhân nước ngoài” theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014 là “người không có quốc tịch Việt Nam” và theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 là “người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam”.
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 là “công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.
Vậy, ở đây có thể thấy đối tượng Việt kiều được quy định theo pháp luật là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”.
Căn cứ theo Luật pháp Việt Nam liệu cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu bất động sản hay không?
Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014, các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài được quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014.
Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định pháp luật và sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Như vậy, nếu Việt kiều đáp ứng đủ các điều kiện để chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sẽ có nhiều lợi thế và ít bị hạn chế hơn so với đối tượng là cá nhân nước ngoài.
Về quyền lợi của chủ sở hữu là tổ chức, cá nhân nước ngoài căn cứ theo Luật nhà ở 2014:
Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
…..
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.
……
c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận;
Vậy nên, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở với tỉ lệ giới hạn trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam), với thời hạn 50 năm, hết thời hạn này, có thể gia hạn theo quy định tại Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Bên cạnh đó theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Bởi vì pháp luật quy định nên sẽ có những trường hợp rủi ro không được pháp luật bảo vệ như sau khi nhờ người khác đứng tên trên giấy tờ nhà đất
- Bị chiếm đoạt tài sản
Trường hợp này xảy ra khá phổ biến khi người thân được nhờ đứng tên nhà đất ban đầu không có ý định chiếm đoạt tài sản, tuy nhiên sau khi nhận thấy số tiền lớn thì nảy sinh ý xấu với nhiều lý do. Do vậy, cá nhân nước ngoài tuyệt đối không nên nhờ người khác thực hiện các giao dịch liên quan đến mua bán các tài sản giá trị lớn.
- Người đứng tên trên sổ đỏ qua đời
Một trường hợp rủi ro khác là khi người đứng tên trên sổ đỏ qua đời và theo quy định của pháp luật thì tài sản đó trở thành di sản và phải được phân chia thừa kế. Những người được chia thừa kế lại không chịu thừa nhận về nguồn gốc thực sự của tài sản đó cho dù họ biết hay không biết giao dịch nhờ đứng tên này.
- Người đứng tên ly hôn
Trong trường hợp người đứng tên ly hôn và người vợ hoặc chồng của người này yêu cầu phân chia tài sản chung do tài sản này phát sinh trong thời kỳ hôn nhân thì việc chuyển trả lại tài sản cho chủ sở hữu thực sự sẽ rất phức tạp, phải trải qua nhiều thủ tục hành chính, tốn nhiều thời gian và tiền bạc để giải quyết tranh chấp, trường hợp xấu nhất có thể xảy ra là chủ sở hữu sẽ “mất trắng”.
- Người đứng tên “vỡ nợ”
Rủi ro nữa là khi người được nhờ đứng tên có một nghĩa vụ tài sản với một người thứ ba và tài sản đó có thể bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ… Khi đó, quyền lợi của người chủ thực sự sẽ không được đảm bảo, thậm chí hoàn toàn mất đi quyền lợi đáng lẽ được hưởng với tư cách là chủ sở hữu của bất động sản
Qua bài viết này, quý độc giả có thể thấy được những hệ lụy của việc nhờ người khác đứng tên cho giao dịch tài sản nhà đất và đặc biệt là quy định của Pháp luật về quyền sở hữu nhà, đất của cá nhân, tổ chức nước ngoài. Vì vậy, nếu không muốn gặp rủi ro, bạn không nên nhờ người khác đứng tên khi mua.
Ngoài ra, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý về mọi thủ tục liên quan đến giao dịch bất động sản tại Việt Nam, các bạn hãy liên hệ trực tiếp Luật sư Lâm Minh Sang để được tư vấn và hỗ trợ các thủ tục liên quan!
Nhận xét
Đăng nhận xét